徐州律师谈逾期交房

　　买房子一直是中国家庭的头等大事，有人说没有自己房子的家庭是不完整的，虽不认同这句话，但在一定程度上还是反映了国人对于房子的态度。人们在买房过程中经常会遇到一些财大气粗的开发商无视合同约定逾期交房，那么购房者如何拿起法律武器来维护自己的合法权益呢？

　　一、开发商逾期交房怎么办？

　　一般来说，购房合同上会约定如果逾期交房的话，开发商应向购房者支付购房款一定比例的违约金或者购房者有权解除合同。但如果是购房者和开发商都违约了怎么办？常见的情形是购房者因为资金问题而没有按照合同的约定交付房款，开发商也没有按照合同约定及时交付房屋，如果开发商逾期交房的天数多于购房者逾期交款天数，人民法院一般会按照逾期交房的天数减去逾期付款的天数来计算开发商逾期交房违约金。

　　其实，开发商常见的违约情形除了逾期交房，还有实测面积与合同面积不一致、开售之前所做的宣传和实际交付的房屋不一致等情况。

　　二、实测面积与合同面积不一致怎么办？

　　法律规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。购房者在买房的过程中经常会遇到实际测绘面积与商品房买卖合同中约定的面积不一致的情况，具体情况分析如下：

　　先看测绘面积（实际面积）与合同面积误差多少，如果误差比绝对值在3%以内，则按照实际面积来结算房款。比如购房合同上显示的面积为100平方米，但是测绘报告上显示的是98平方米，这时就可以要求开发商退还签订合同时多付的2平方米的价款。

　　如果误差比绝对值超出3%时，则购房者有两个选择，第一，可以退房，开发商不仅要退还房款，还要支付已付房款的利息。第二，继续履行合同，如果测绘面积小于合同面积的话，在误差3%以内的部分由开发商返还给购房者，在3%以外的部分房地产开发企业双倍返还。比如，购房合同上面积是100平方米，但是测绘报告上显示的90平方米，误差10%，开发商第一步按照原价退还3平方米的价款，第二步按照原价的二倍来返还剩余七平方米的价款。如果测绘面积大于合同面积，面积误差在3%以内由购房者按照原价补足款项，超出3%的部分的房款由开发商负担。比如说，你的合同面积是100平米，测绘面积是110平方米，那么你只需要在付给开发商3平方米的款项即可。

　　三、实际交付房屋与宣传时不一致怎么办？

　　开发商在商品房销售之前宣传时的房间格局、配套设施等在交房时并没有实现，有些购房者就是看中了这些房屋格局或配套设施才购买的房产，但是在实际交房时并没有达到开发商宣传时的标准，那么购房者能否主张开发商违约？

　　根据相关法律规定，开发商的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是如果商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　如果开发商在宣传中做出的说明和允诺具体确定且对房屋价格产生较大影响，但在交房时却没有做到，那么购房者就可以向人民法院起诉开发商违约。

　　买房是人生中的大事，在购房的过程中，一定要擦亮眼睛，选择良心开发商。碰到不良开发商也不要怕，勇敢的拿起法律武器来维护自己的权益。